Il prestito vitalizio ipotecario
Il prestito vitalizio ipotecario, introdotto dal D.L. 203/2005 e modificato dalla Legge 44/2015, è una soluzione appositamente pensata per gli over 60 che necessitano di liquidità e sono proprietari di un immobile. Appare come un’ottima alternativa alla cessione della nuda proprietà.
Cos’è
Il prestito ipotecario vitalizio è un particolare tipo di finanziamento riservato a chi ha più di 60 anni, garantito da ipoteca su un immobile residenziale la cui durata, in generale, coincide con la vita del sottoscrittore. Può essere concesso anche congiuntamente a più persone, purchè tutte dell’età prevista. Se il prestito è concesso a più persone il rimborso integrale può essere richiesto solo al momento della morte del più longevo dei contraenti.
Questo strumento di finanziamento rappresenta una ottima alternativa alla vendita della nuda proprietà poiché consente a chi lo sottoscrive di continuare ad abitare nell’immobile senza perderne la proprietà. Viene infatti lasciata agli eredi la facoltà di decidere come rimborsare il prestito e di conseguenza cosa fare dell’immobile dato in garanzia.
Come funziona
Il rimborso è in unica soluzione:
- 1) al momento della morte del soggetto finanziato (o del più longevo dei soggeti finanziati);
- 2) qualora vengano trasferiti proprietà o diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
- 3) qualora si compiano atti che riducano il valore del bene;
- 4) qualora si costituiscano diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.
E’ prevista la capitalizzazione annuale degli interessi, ma il soggetto finanziato può accordarsi con il finanziatore per rimborsare gradualmente in vita gli interessi e le spese, evitandone così la capitalizzazione annuale, e consentendo ai suoi eredi di dover rimborsare unicamente la somma capitale. In pratica il soggetto finanziato non deve rimborsare nulla alla banca fino a che resta in vita, poiché l’obbligo di rimborso graverà sui suoi eredi.
I requisiti
Possono richiedere il prestito ipotecario vitalizio tutte le persone fisiche che abbiano compiuto 60 anni di età ed abbiano un immobile destinato a civile abitazione da dare in garanzia con iscrizione di ipoteca di primo grado. Se tali persone fisiche sono coniugate o uniti civilmente da almeno 5 anni nel suddetto immobile, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di uno solo, a condizione, però, che anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.
Le tutele per gli eredi
A tutela degli eredi è previsto che entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato, i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere alla vendita della casa.
Trascorso tale periodo, il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente soddisfacendo il suo credito e corrispondendo l’eventuale eccedenza agli eredi. Trascorsi altri 12 mesi senza che la vendita si sia conclusa, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta.
Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito della banca, la banca nulla potrà chiedere agli eredi.
Se, di contro, il prezzo ricavato fosse superiore all’importo dovuto alla banca, l’eccedenza andrà riconosciuta in favore degli eredi.